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“金九银十”平稳收官 一线城市房价涨幅收窄

日期:2020/11/17 9:17:00  阅读:32次

 “以价换量”之下,“银十”平稳收官。11月16日,国家统计局发布数据显示,10月在全国70个大中城市中,45城新建商品房价格上涨,39城二手住宅价格上涨,数量分别较9月减少10城和11城。其中,一线城市新房、二手房价格虽环比仍涨,但涨幅均现回落;二、三线城市则继续维持涨多跌少的态势。业内认为,当前疫情对楼市影响已基本消除,房地产投资在全面复苏,后续市场即便继续升温,但下半年政策走向仍是“稳中从紧”。

  一线四城新房、二手房价涨幅均收窄

  10月正值“金九银十”的收尾阶段,全国各线城市房企也进入以价换量的业绩冲刺期。一、二、三线城市新房价格虽依旧保持0.3%、0.1%和0.2%的环比涨幅,但上涨空间见顶,涨幅分别较9月回落0.1个、0.2个和0.3个百分点。

  民银智库宏观分析师赵金鑫表示,总体而言,“银十月”市场平淡收官,虽同比实现正增长,但环比涨幅萎缩并出现拐点,已过年内市场顶点,基本实现“房住不炒、因城施策”调控的政策意图。

  从城市类别看,一线四城“抗跌”能力仍较强,新房二手房价格涨幅均出现小幅回落,但即便如此,四城中二手房价格涨幅仍以0.5%的环比涨幅领跑全国。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。

  实际上,此前为规范3月以来逐步升温的房地产市场,深圳曾于今年7月15日发布楼市调控新政。新政涉及购房资格、信贷、税收、豪宅税等八方面内容,被市场称为“深八条”,因其调控力度之大被称为深圳“史上最严”楼市调控政策。

  但就目前而言,广、深两地房价涨幅依然保持全国领先。据易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,从涨幅来看,调控后房价还继续上涨,就说明其供求关系存在问题。以深圳为例,房价一直难以打压,说明符合购房资格的人数或者说类似需求仍大于供给,应当关注供求关系的天然健康;其次,基于今年的特殊性,国际市场波动的情况下,各类资金聚焦国内投资市场,房地产被追捧,这都是后续需要积极引导的地方。

  当月,二、三线城市维持涨多跌少的态势,在房企营销策略下,价格下跌城市数量有所扩大。值得关注的是,当月,扬州以0.9%的涨幅领跑全国。昆明、徐州紧随其后,分别位居第二、三。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,昆明在优越的旅游资源以及政策利好加持下,市场需求量大,房价上涨动力依旧较强。

  “总体来看,10月全国新房、二手房市场未出现局部市场过热、过冷现象,维持平稳运行,扬州、昆明、沈阳等领先城市涨幅基本合理,岳阳、常德、北海、牡丹江等城市跌幅可控,各线城市新房、二手房涨跌幅均控制在1%以内。”赵金鑫说。

  开发投资再提0.7个百分点

  房价起落也从侧面映射出全国地产销售的行情走向。据统计,前10月,商品房销售面积为133294万平方米,同比持平。其中,除住宅销售面积增长0.8%,销售额增长8.2%外,办公楼、商业营业用房销售面积分别下降14.5%和14%,销售额也分别下降12.8%和15.8%。

  从供给端来看,随着国内疫情防控进入常态化阶段,房地产开发投资总体仍呈现稳中向上的势头。数据显示,前10月,全国房地产开发投资额同比增速为6.3%。截至目前,开发投资增速已连续5个月延续同比为正的上升态势。

  与开发投资增势保持一致,企业到位资金迅速跟上。据统计,前10月,房地产开发企业到位资金153070亿元,同比增长5.5%,增速比前三季度再提高1.1个百分点。

  严跃进表示,该指标已经出现了连续4个月为正的良好态势。虽然此前8月出台“三道红线”被业内认为或将终结地产金融红利,但他也指出,当前从房企角度看,“三道红线”是一个约束,但外部金融大环境宽松趋势也是明确的。对于房企的外部金融环境并不必过于悲观。

  不过从企业购地数据看,尽管开发投资额及到位资金保持上涨,土地购置面积依然呈负增长态势,同比增速为-3.3%。对此严跃进分析指出,到位资金包括银行贷款、购房者按揭贷款拨付等,从数据上看确实是在改善。但购地数据没有明显跟进,原因有三点:资金回笼后,企业会更加保守,不会盲目拿地,而更多用于企业经营类似项目开工;各地近期土地市场管控也在面临收紧,拿地方面有约束;此外,虽然购地面积缩减,但地价不低,对资金消耗仍大。

  “稳中从紧”仍是整体基调

  虽然土地销售面积仍有轻微同比下调,但国内后疫情时期房地产投资复苏的趋势不改。中原地产首席分析师张大伟表示,从整体看,当前疫情影响基本全面消除。全国房地产投资开始全面复苏,从南到北,开工逐渐正常。预计“金九银十”后,2020年房地产市场的销售额销售面积有望全面同比上涨。

  不过在国内仍坚持“房住不炒”的基本定调下,10月已有多城迎来升级加码的调控政策,为楼市降温。据中原地产研究中心统计,10月当月,全国房地产调控22次。前10月全国房地产调控政策次数高达425次,调控政策走向也在经历上半年适度宽松后步步收紧。

  其中,10月9日,徐州发布调控新规明确,坚持“一区一策”精准调控、商品住宅

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